新政出台：房子卖不掉将暂停拿地未开发房地产用地可转型

本文摘要：在两会后,关于楼市新政的猜测仍然不绝于耳,3月27日,国土资源部、住房城乡建设部牵头印发了《关于优化2015年住房及用地供应结构增进房地产市场稳定身体健康发展的通报》(以下全称《通报》),新政的靴子再一落地。文件明确要求各地合理安排住房及其用地供应规模,优化住房及用地供应结构,在楼市低库存地区,增加住宅用地供应量以后停止计划供应,容许对不适应环境市场需求的住房户型作出调整,容许并未研发房地产用地的转型。

在两会后,关于楼市新政的猜测仍然不绝于耳,3月27日,国土资源部、住房城乡建设部牵头印发了《关于优化2015年住房及用地供应结构增进房地产市场稳定身体健康发展的通报》(以下全称《通报》),新政的靴子再一落地。文件明确要求各地合理安排住房及其用地供应规模,优化住房及用地供应结构,在楼市低库存地区,增加住宅用地供应量以后停止计划供应,容许对不适应环境市场需求的住房户型作出调整,容许并未研发房地产用地的转型。楼市新政将对房地产市场带给哪些影响?专家分析称之为,此次新政的实施,并非救市政策,主要起到在于调整结构、规范土地市场秩序、确保民生等方面,同时还将助力三四线城市的库存去化。

但由于种种现实因素的制约,新政实行效果还要看各地实施的明确政策。另外,专家还预测,在当前受到影响政策频出的态势下,后市楼市政策或将持续严格。要点一:合理安排住房及用地供应规模低库存地区停止土地供应《通报》明确提出,要合理安排住房和其用地供应规模。省级住房城乡建设主管部门要减缓编成本地区的住房建设规划及年度实行计划,对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排。

对住房供应显著偏多,或开建住宅用地规模过大的市、县,不应增加住宅用地供应量以后停止计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,不应根据市场实际情况有效地减少住宅用地供应规模。回应,亚豪机构分析,该项政策合乎中央分类指导、因地施策的调控原则。在库存低企的三四线城市,一方面要掌控房地产市场的进口,增加土地供应,另一方面还要关上市场的出口,提振经济、减少购房市场需求,才有可能逐步减轻区域房地产市场的供需矛盾。但北京市房地产业协会秘书长陈志在拒绝接受中新网房产频道专访时回应,在住房供应显著过量的城市,即使住房和土地结构调整,市场需求也会迅速减少,库存的消化问题短时期内仍难以解决。

中原地产首席分析师张大伟也谈及,很多三四线城市的库存积压早已十分相当严重,一些城市即使在救市的情况下,仍然有暴跌的风险。同时也有专业人士明确提出,此项政策或将面对继续执行难题,亚豪机构认为,要地方政府传输土地供应,也就意味著增加土地出让收益,对于地方财政收入过度倚赖土地出让金的城市来说,能否按照部委的拒绝实施继续执行还是一个未知数。要点二:优化住房及用地供应结构容许并未研发房地产用地转型《通报》提及,要优化住房供应套型,增进用地结构调整。对开建商品住房项目,在不转变用地性质和容积率等适当规划条件的前提下,容许对不适应环境市场需求的住房户型作出调整,反对居民业主和提高性住房市场需求。

房地产供应显著偏多或开建房地产用地规模过大的市、县,可以根据市场状况,研究制定并未研发房地产用地的用途切换方案,用作新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的研发建设。这条规定为供不应求地块及项目获取了新的机会,开发商手中的高风险地块可以申请人转变产品类型,供不应求项目可以申请人调整户型产品,从而超越市场困局。我爱人我家集团副总裁胡景辉分析,该政策有助解决目前我国三四线城市库存不足、土地供应无序的问题,将从供应和消化两个方面逐步挽回供大于求的问题,逐步平稳房价。

但该项政策也也许将面对继续执行阻力,亚豪机构认为,有所不同性质的用地在拿地时的成本差距较小,以北京为事例,2014年转让的地块中住宅用地的楼面均价为14557元/平方米,而商服用地的楼面均价仅有为8549元/平方米,如果牵涉到到养老、文化、体育等用地,地价水平往往更加较低,开发商把高价获得的土地切换为较低价值、报酬周期长的用地类型,如果政府不给与一定补贴,必定不会影响到政策的落地实行。要点三:专责保障性安居工程建设确保去库存效果顾及文件还提及,要更进一步增大住房确保货币化工作力度,市、县可整体出售开建房地产项目用作棚改安置房和公共出租住房,或将仍未动工建设的房地产用地改以棚改安置房和公共出租住房用地的。分析指出,该项政策不利于构建确保和去库存的双重目标。在陈志显然,很多城市一方面具有楼市低库存的压力,一方面不存在大量的棚户区改建的拒绝,政府通过把一些商品房转化成为安置房和公租房,把保障房建设和去库存、调结构结合,可以增加社会总的财富的浪费,这是较为合理的。

分析:托市并非救市先前楼市政策或将持续严格两会后,关于楼市将要实施救市政策的猜测甚嚣尘上,但对于此次调整,多位专家指出是纳市并非救市,在陈志显然,此次政策谈不上是救市政策,徵的意味更加多。胡景辉也指出,《通报》总体与我国新的常态下的宏观经济政策相吻合,展现出出控规模、调结构、谈秩序的特征,是调整结构、规范土地市场秩序、确保民生,掌控和消化库存的措施。陈志还提及,这一文件实际是对2015年政府工作报告的一个实施,是实质、指导性的意见,但涉及政策的落地还要看各地实施的明确政策及实施情况。

对于后市楼市政策南北,张大伟分析,2015年房地产政策将沿袭去行政、轻市场的调控思路,早已有多地公布了房地产性刺激政策,预计先前各部门都会实施类似于政策,并且未来将会在营业税征税、一线中部分城市出租汽车等环节更进一步放松,地方政府还将十分必要的实施税费免除、购房补贴等多种救市政策。

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